(harta rumah) nilai NJOP 2015 VS nilai wajar versi WP (dlm rangka menekan nilai uang tebusan)
updated 8 years, 3 months ago
13 Members
·
31
Posts
Originaly posted by Heirnz:Lain hal jika ke depannya anda tidak akan ada rencana utk menjual rumah ini. Anda dipersilahkan utk menilai serendah mungkin karena tidak akan ada penghasilan tambahan dr rmh tsb.
saat ini memang blm ada rencana dijual =>> bisa dinilai wajar serendah2nya anggap aja pake nominal 8jt (harga beli di th.1994)
tp jika tnyata dikemudian hari rumah tsb dijual senilai 200jt bagaimana rekan?
apakah TA yg sudah diterbitkan surat keterangan tsb bisa digagalkan dgn alasan "wp tidak melaporkan harta nya dgn nilai yg sebenarnya)?
dan apakah sanksi nya?@bro_pajak, sampai saat ini blm ada penjelasan pasti ttg "kurang lapor nilai wajar". Hanya saya pernah k helpdesk dihighlight bahwa ada gray area di PMK 118 4:2 dimana "kurang lapor" tidak dijelaskan apakah itu mengenai jumlah harta atau nilai harta. Jika itu bersangkut pada nilai harta, menurut saya pasal tsb menjerat hukum UU TA tsb dimana jelas jg tertulis nilai wajar berdasarkan penilaian wp.
Helpdesk pun menjelaskan salah satu incaran pemerintah saat ini dr TA adalah utk mwngurangi "pendapatan dibawah tangan" yang selama ini terjadi diatas asset yg tidak dilapor. Contoh: menyewakan bangunan yg tdk pernah dilapor di SPT, sehingga WP menerima uang 100%, tidak setor ke pajak yg mestinya mjd bagian dr penerimaan negara.@bro_pajak, untuk perlakuan harta dikemudian hari jika dijual jauh diatas nilai wajar yg dideclare di TA, saya tanya ke berbagai helpdesk dan kons pajak, kebanyakan dari mereka menjawab pemerintah skrg sdg memfokuskan sektor pajak ke pelaksanaan TA. Pemerintah blm membahas sektor lain spt PPh, PPN, CGT, bphtb, dll. Tidak menutup kemungkinan jika pemerintah akan merubah hukum sektor2 tsb. Mgkn saja akan diperlakukan CGT (Capital gain tax) untuk penjualan asset yg masuk TA tsb. Dan kalo ini diperlakukan, jelas yg skrg declare nilai wajar sesuai pasaran akan lbh menguntungkan krn bayar pajaknya lbh rendah.
Contoh perhitungan simpelnya saya coba jabarkan berdasarkan pertanyaan agan@bro_pajak:
Harga perolehan/ nilai wajar menurut agan rp.8jt, harga jual dikemudian hari 200jt, nilai pasar skrg 100jt. Ambil contoh rate CGT 5%. Maka perhitungan sbb=
Cgt untuk nilai wajar rendah = 5%x (200-8)= 9.6juta
Cgt untuk nilai wajar sesuai pasar= 5%x (200-100)= 5juta.Yang nilai pasar lbh menguntungkan bukan? Tp krn nilai pasar skrg tll tinggi sehingga byk org yg tdk bisa tebus, maka disolusikan nilai tengahnya NJOP (utk tanah dan bangunan), nilai grosir (utk asset komoditi), dll. Jika nilai tengah jg tidak bisa tebus, ya terserah wp mau nebus nya brp dgn resiko di tanggung sendiri.
Topik nilai wajar memang menjadi polemik antara WP dan FISKUS.
Opini Saya bagaimana jika nilai wajar mengacu di UU BPHTB :
( Pasal 6 UU No. 21 Tahun 1997 jo. UU No.20 Tahun 2000 )Nilai Pasar
Yang dimaksud dengan nilai pasar adalah harga rata-rata dari transaksi jual beli secara wajar yang terjadi di sekitar letak tanah dan atau bangunan.
Mungkin dgn ini kita ada pegangan jika di tanya FISKUS.Nah..permasalahannya :
WP "pasti" tdk ingin mengikuti harga pasar jika uang yg disetorkan masuk ke Pemerintah.
Sebaliknya, WP menaikkan melebihi harga pasar saat terjadinya transaksi jual beli yg dimana uangnya masuk ke kantong pribadi. Hehe..Rekan2, nilai wajar emg penting. Pengertiannya pun luas tapi di UU sdh ditulis berdasarkan penilaian WP karena yg tahu kondisi asset tsb ya hanya WP. Pemerintah skrg butuh WP nya utk UNGKAP harta. Krn dgn begitu, kedepannya pemerintah akan mudah mengontrol semua kegiatan yg tjd atas asset tsb, sehingga meminimalisasikan kemungkinan penggelapan pajak. Contoh byk terjadi skrg adalah penyewaan tanah dan bangunan yg blm lapor di SPT ke pihak lain, sehingga pemerintah tdk dpt porsi pajak dari penerimaan sewa tsb, ekspor impor ilegal, usaha jasa yg mestinya masuk UMKM, non-wp atau wp yg declare tdk punya penghasilan tp punya harta segudang tidak jelas aliran uangnya dr mana. Jelas semua kegiatan usaha ini merugikan negara krn tdk menyetor satu sen pun.
Yang penting skrg hartanya semua diungkap jgn sampe ada yg ketinggalan. Itu yg negara butuh. Pemerintah pun slm ini kesulitan mengontrol sektor keuangan krn deposito, tabungan, dll punya wp/non-wp dilindungi oleh masing2 bank. Soal nilai wajar asal masih bisa dibuktikan perhitungan angkanya, menurut saya tdk ada masalah. Tp perkataan saya jgn dijadikan pegangan standar ya soalnya saya jg seorang wp yg akan ikut TA, bukan Pak Jokowi, Sri mulyani, dirjen pajak, maupun org kemenkeu/djp pajak.
@Heirnz : bukan kah pph final dikenakan atas harga jual (bukan atas selisih antara beli – jual) shngga jika saat jual dikenakan pph final atas DPP nilai penuh penjualan maka lebih untung jika nilai wajar saat declare di nilai rendah saja #cmiiw
@fuzh : memang benar rekan jalan tengah terbaik adlh menggunakan nilai NJOP 🙂
akan tetapi jika dlm kondisi wp berpenghasilan di bawah ptkp memiliki tanah warisan dari pewaris yg sudah meninggal dunia dan sblmnya jg blm pernah dilaporkan oleh si pewaris maka akan berat bagi si ahli waris utk declare dgn nilai wajar (NJOP) krn akan menanggung beban uang tebusan yg jg lumayan gede #dilema@bro_pajak: iya, emg kna pph. Tp td saya ga perhitungkan krn pph dan ppn itu landasannya kan dr harga jual final yg 200jt itu. Jd mau pake nilai wajar rendah atau tinggi, pph finalnya ttp 5%x 100jt = 5jt, ppn ttp 10jt. Tp klo dihitung keseluruhan pph5% +ppn 10% + cgt 5%… Yg nilai wajar tinggi /sesuai pasar yg menguntungkan. Krn CGT dihitung dari PROFIT penjualannya.
- Originaly posted by bro_pajak:
akan tetapi jika dlm kondisi wp berpenghasilan di bawah ptkp memiliki tanah warisan dari pewaris yg sudah meninggal dunia dan sblmnya jg blm pernah dilaporkan oleh si pewaris maka akan berat bagi si ahli waris utk declare dgn nilai wajar (NJOP) krn akan menanggung beban uang tebusan yg jg lumayan gede #dilema
Perlu di garis bawahi rekan.
– tidak ada pph terutang atas harta tersebut, dasar hukum Pasal 4 ayat (3) UU PPh,
95% yg namanya harta warisan PASTI kepada keluarga sedarah lurus satu derajat.
cukup dilaporkan dalam daftar harta SPT dan dilaporkan di kolom Penghasilan Bukan Obyek Pajak sebesar waris yang dterima (kalo ga salah)Yang WAJIB PASTI dibayar adalah BPHTB yg dimana dipungut/disetorkan ke Dispenda dan tdk ada keterkaitannya dgn TA.
Atau mungkin ada syarat2 lain yg diattur UU Daerah yg bisa mengurangkan/menghapus BPHTB. - Originaly posted by fuzh:
Perlu di garis bawahi rekan.
– tidak ada pph terutang atas harta tersebut, dasar hukum Pasal 4 ayat (3) UU PPh,
95% yg namanya harta warisan PASTI kepada keluarga sedarah lurus satu derajat.
cukup dilaporkan dalam daftar harta SPT dan dilaporkan di kolom Penghasilan Bukan Obyek Pajak sebesar waris yang dterima (kalo ga salah)setuju memang benar rekan bahwa warisan adlh bukan objek pajak..
cmn masalahnya jika si BAPAK belum pernah melaporkan harta tsb lalu kemudian diwariskan dan oleh si ANAK di laporkan sebagai warisan di SPT nya apakah fiskus tidak akan kroscek asal muasal warisan tsb?
dan jika ketahuan bahwa si BAPAK punya harta dan blm pernah dilaporkan sdngkan BAPAK tsb sudah meninggal bagaimana perlakuan pajak atas si WARISAN tsb? apakah msh tetap "bukan objek pajak" atau akan ditagih ke si ANAK? kalau warisan bukan objek pajak, apabila dulu di tahun 1983 beli rumah di harga 20 juta, sekarang nilainya 800jt/1M, apakah ketika diwariskan krn ayah meninggal maka istri/anak tidak perlu membayar pajak (penghasilan/warisan) lagi?
- Originaly posted by emti:
apakah ketika diwariskan krn ayah meninggal maka istri/anak tidak perlu membayar pajak (penghasilan/warisan) lagi?
apakah ini juga berlaku jika atas harta yg diwariskan tersebut belum pernah dilaporkan di SPT oleh bapak tsb?
- Originaly posted by bro_pajak:
– bagaimana cara menentukan nilai wajar sebuah rumah?
sesuai harga rata-rata rumah dijual di sekitar yg ukurannya mirip-mirip. hehe
- Originaly posted by bro_pajak:
cmn masalahnya jika si BAPAK belum pernah melaporkan harta tsb lalu kemudian diwariskan dan oleh si ANAK di laporkan sebagai warisan di SPT nya apakah fiskus tidak akan kroscek asal muasal warisan tsb?
Ini sudah jauh sekali dgn fasilitas yg diberikan TA.
Yang pasti harta warisan tsb dibuktikan dgn akta notaris dikeluarkan PPAT oleh Ayah kpd si Anak,
Kalo Fiskus tetep nanya kasih akta notarisnya dan suruh baca sendiri. Hehe..Originaly posted by bro_pajak:dan jika ketahuan bahwa si BAPAK punya harta dan blm pernah dilaporkan sdngkan BAPAK tsb sudah meninggal bagaimana perlakuan pajak atas si WARISAN tsb? apakah msh tetap "bukan objek pajak" atau akan ditagih ke si ANAK?
Pertanyaannya ini si Anak jadi ikut TA atau engga rekan ?
Kalo ikut TA habis sudah perkara. halo rekan2, ikut nimbrung juga.
jika si anak diberikan jatah warisan berupa rumah dan rumah tsb atas nama si anak. tetapi untuk cicilan masih dilakukan bapaknya.
nah di spt tahunan, si anak tidak mencantumkan rumah tsb.
apakah yang harus ikut TA anak atau bapaknya?- Originaly posted by Heirnz:
@bro_pajak: iya, emg kna pph. Tp td saya ga perhitungkan krn pph dan ppn itu landasannya kan dr harga jual final yg 200jt itu. Jd mau pake nilai wajar rendah atau tinggi, pph finalnya ttp 5%x 100jt = 5jt, ppn ttp 10jt. Tp klo dihitung keseluruhan pph5% +ppn 10% + cgt 5%… Yg nilai wajar tinggi /sesuai pasar yg menguntungkan. Krn CGT dihitung dari PROFIT penjualannya.
Maaf rekan, setahu saya CGT hanya dikenakan pada transaksi properti yang berstatus PPJB dan belum dilakukan penandatanganan AJB. http://syafrianto.blogspot.co.id/2015/03/penjualan -tanah-danatau-bangunan-masih.html
PPN juga hanya dikenakan pada pembeli , bukan penjual. Jadi kalau kita jual rumah secara 'biasa' , misal rumah yg sudah kita huni bertahun2 selama ini, harusnya hanya kna PPH Final 5% sementara PPN, BPHTB dan bea balik nama dikenakan ke pembeli. Mohon diralat bila saya salah …
Menu
Be part of our forum and get the latest updates and exclusive discussions!
Copyright 2025 PT INTEGRAL DATA PRIMA
Navigating the Coretax
era with
Ortax Ecosystem
Ortax Ecosystem
